عدلیه | بانک قوانین و مقررات

(2) نظریّه شماره 7/5461 مورّخ 1381/7/23 اداره کلّ حقوقی و تدوین قوانین قوّه قضائیه:
چنانچه مورد اجاره مشمول مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باشد با توجّه به مصوّبه سال 1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام دائر بر اجراء قانون سال 1356،مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.
(2) نظریّه شماره 7/934 مورّخ 1379/2/18:
اجاره کردن مغازه به منظور استفاده کردن از آن به عنوان فروشگاه اعمّ از اینکه اداره دولتی برای شرکت تعاونی اجاره کرده باشد یا غیر آن،با توجّه به سبق اجاره،مشمول مقرّرات ماده (1)قانون روابط موجر و مستأجر،سال 1356 در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/1735 مورّخ 1378/3/18:
اصولا دفاتر اتحادیه‌های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف مربوط است و در این دفاتر هیچ‌گونه خرید و فروش یا معاملاتی صورت نمیگیرد،محل کسب یا پیشه یا تجارت تلقی نشده و از شمول مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 خارج است.

(2) نظریّه شماره 7/6406 مورّخ 1381/7/8:
دعوی تعدیل مال الاجاره غیر مالی ولی مطالبه مال الاجاره یا ما به التفاوت مالی تلقی میشود.

(2) نظریّه شماره 7/8633 مورّخ 1380/8/20:
منظور از تاریخ مقرّر در حکم قطعی موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 تاریخ تقدیم دادخواست به دادگاه بدوی است،زیرا اولا:مدّت سه سال لازم برای تعدیل باید در تاریخ تقدیم دادخواست منقضی شده باشد.ثانیا:ملاک ماده 4 برای پذیرش دعوی تعدیل،انقضای سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرّر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده باشد.ثالثا:ماده 4 قانون مذکور تاریخ مقرّر در حکم قطعی را ذکر کرده نه تاریخ صدور حکم بدوی یا تجدید نظر را و طبق ماده 5 این قانون نیز در صورت مطالبه ما به التفاوت،دادگاه ملزم گردیده میزان ما به التفاوت را از تاریخ تقدیم دادخواست بدوی،محاسبه و مستأجر را به پرداخت آن محکوم نماید.بدیهی است شروع سه سال بعدی برای درخواست مجدد تعدیل از روزی است که مستأجر مکلّف به پرداخت اجاره‌بهای جدید است و لذا منظور قانون‌گذار از تاریخ مقرّر در حکم،تاریخی است که موجر مسحقّ دریافت اجاره‌بهای تعدیل شده است و این تاریخ،تاریخ تقدیم دادخواست خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/8597 مورّخ 1380/9/10:
ضوابط ماده 443 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی به طور کلی و از جهت تقسیم سال و ماه و هفته و روز است یعنی هر سال به دوازده ماه و هر ماه به سی روز و هر هفته به هفت روز و... تقسیم میشود.ولی از نظر احتساب سه سال لازم برای تعدیل مجدد اجاره‌بها(موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356)سه سال کامل شمسی که هر سال 365 روز است محاسبه میشود به این ترتیب که اگر ابتدای سه سال پنجم آذرماه سال 1380 باشد،انقضاء آن روز پنجم آذرماه سال 1382 خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/1165 مورّخ 1381/2/18:
توافق بر سر عدم افزایش اجاره‌بها در تمام مدّت رابطه استیجاری از جمله طرقی است که حسب مقرّرات ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به منظور جلوگیری از اجراء مقرّرات ماده 4 قانون مذکور است و لذا قابل ترتیب اثر نمیباشد.

(2) نظریّه شماره 7/9149 مورّخ 1377/2/18:
مالک عرصه محل کسب یا پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باشد میتواند به استناد مواد(1 و 4)قانون مورد بحث به نسبت عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره‌بهای مقرّر فی مابین را بنماید.

(2) نظریّه شماره 7/1028 مورّخ 1373/2/12:
در دعاوی تعدیل و تخلیه به استناد قانون موجر و مستأجر احراز رابطه استیجاری کافی به نظر میرسد مگر آنکه دادگاه احراز مالکیّت را هم لازم تشخیص دهد.

(2) نظریّه شماره 7/6076 مورّخ 1362/12/8:
وفق قسمت اخیر ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 آراء صادره در مورد تعدیل اجاره‌بها قطعی است و قابلیت رسیدگی پژوهشی را ندارد و مقرّرات ماده مذکور در مورد محل‌های مسکونی با تصویب و اجراء قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1362 منتفی میباشد بنابراین اولا:دادنامه صادر در مورد تعدیل اجاره‌بها قطعی بوده و قابل تجدید نظر نیست.ثانیا در صورت تقدیم دادخواست تجدید نظر،مورد مشمول ماده 480 قانون آیین دادرسی مدنی میباشد.ثالثا با توجّه به قطعی بودن آراء صادره در مورد تعدیل اجاره‌بها تقدم و تأخر صدور آن‌ها نسبت به تاریخ تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در مجلس شورای اسلامی تأثیری ندارد.

قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران مبیّن نهادهای فرهنگی،اجتماعی،سیاسی و اقتصادی جامعه ایران بر اساس اصول و ضوابط اسلامی است که انعکاس خواست قلبی امت اسلامی میباشد.ماهیت انقلاب عظیم اسلامی ایران و روند مبارزه مردم مسلمان از ابتداء تا پیروزی که در شعارهای قاطع و کوبنده همه قشرهای مردم تبلور مییافت این خواست اساسی را مشخص کرده و اکنون در طلیعه این پیروزی بزرگ،ملت ما با تمام وجود نیل به آن را میطلبد.
ویژگی بنیادی این انقلاب نسبت به دیگر نهضت‌های ایران در سده اخیر مکتبی و اسلامی بودن آن است،ملت مسلمان ایران پس از گذر از نهضت ضد استبدادی مشروطه و نهضت ضد استعماری ملی شدن نفت به این تجربه گرانبار دست یافت که علت اساسی و مشخص عدم موفقیت این نهضت‌ها مکتبی نبودن مبارزات بوده است.گرچه در نهضت‌های اخیر خط فکری اسلامی و رهبری روحانیت مبارز سهم اصلی و اساسی را بر عهده داشت ولی به دلیل دور شدن این مبارزات از مواضع اصیل اسلامی،جنبش‌ها به سرعت به رکود کشانده شد از اینجا وجدان بیدار ملت به رهبری مرجع عالیقدر تقلید حضرت آیت اللّه العظمی امام خمینی ضرورت پیگیری خط نهضت اصیل مکتبی و اسلامی را دریافت و این‌بار روحانیت مبارز کشور که همواره در صف مقدم نهضت‌های مردمی بوده و نویسندگان و روشنفکران متعهد با رهبری ایشان تحرک نوینی یافت.(آغاز نهضت اخیر ملت ایران در سال هزار و سیصد و هشتاد و دو هجری قمری برابر با هزار و سیصد و چهل و یک هجری شمسی میباشد.)

(2) نظریّه شماره 7/9917 مورّخ 1379/10/4:
در صورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار کرده باشد در تمام مدتی که مدّت اجاره‌اش با مالک باقی است حق دارد همانند مالک هم انجام تعهداتش را از منتقل الیه بخواهد و هم درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید.ولی اگر فاقد حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار نموده باشد مالک طبق بند«2»ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 در قبال تخلّف مستأجر حق درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و لذا نمیتوان به مستأجر نیز حق درخواست تخلیه داد،به علاوه اصولا رابطه استیجاری بین مستأجر و منتقل الیه برقرار نمیشود تا مستأجر بتواند به استناد مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر درخواست تخلیه را مطرح سازد،امّا در مورد مطالبه اجاره‌بهای مقرّر فی مابین، نظر به عدم وجود رابطه استیجاری،مستأجر نمیتواند تحت عنوان اجاره‌بها مبلغی را از منتقل الیه مطالبه کند،ولی از باب اینکه تا عدم تخلیه مورد اجاره از ناحیه مالک،مستأجر کماکان،مستأجر مورد اجاره و مالک منافع شناخته میشود میتواند از منتقل الیه اجرت المثل ایام تصرّف را مطالبه نماید.

(2) نظریّه شماره 7/4995 مورّخ 1379/5/27:
تخلّف اعمّ از اینکه توسط مستأجر صورت گرفته باشد یا توسط منتقل الیه و یا حتّی یکی از ورّاث مستأجر، ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک را مینماید،بنابراین چنانچه مستأجر بدون موافقت مالک،مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و منتقل الیه تغییر شغلی بدهد که موجب درخواست تخلیه شود مالک میتواند هم به علّت انتقال به غیر و هم به لحاظ تغییر شغل تقاضای تخلیه را مطرح سازد.در صورتی که دادگاه به علّت انتقال به غیر حکم تخلیه صادر نماید معادل نصف حق کسب و پیشه در قبال تخلیه تعیین مینماید ولی اگر به لحاظ تغییر شغل حکم صادر نماید هیچ‌گونه حق کسب و پیشه‌ای به مستأجر تعلق نمیگیرد و اگر به هر دو علّت، حکم تخلیه صادر شود مالک مختار است برای هرکدام که مایل باشد درخواست صدور اجرائیّه کند و تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

(2) نظریّه شماره 7/942 مورّخ 1379/2/23:
در صورتی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال به غیر،آن را به دیگری(ولو فرزند خودش)منتقل کرده و فوت کرده باشد اقامه دعوی علیه منتقل الیه بلا اشکال است و او نیز میتواند علیه ورّاث انتقال‌دهنده دادخواست جلب ثالث بدهد.

(2) نظریّه شماره 7/5518 مورّخ 1376/11/30:
چنانچه مستأجر سهمی از خود را از مغازه مورد اجاره به شریک دیگر واگذار نماید با توجّه به اینکه شریک خود نیز مستأجر مورد اجاره است و هر شریک حق دارد از تمام ذرّات مورد اجاره استفاده کند،تخلیه به علّت انتقال به غیر مصداق ندارد.

(2) نظریّه شماره 7/612 مورّخ 1376/2/9:
پرداخت سهم الارث زوجه از طرف ورّاث یا ورثه،انتقال به غیر موضوع بند«2»ماده (14)قانون روابط موجر و مستأجر محسوب نمیشود تا نیاز به اعمال مقرّرات ماده (19)همان قانون و اجازه انتقال باشد.

(2) نظریّه شماره 7/2462 مورّخ 1378/4/23:
هرچند احد از مالکین مشاعی در دعوی تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر دعوی خود را مسترد دارد، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر،منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن،اجراء حکم به نسبت سهم محکوم له یا محکوم لهم به صورت تسلیط ید، انجام شود.

(2) نظریّه شماره 7/9917 مورّخ 1380/10/17:
اخذ گواهی تخریب و ارائه آن ارتباطی به بند«1»ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 ندارد، بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید،پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ساختمانی نموده و با تکمیل پرونده،متعاقبا پروانه لازم صادر میشود.

(2) نظریّه شماره 7/574 مورّخ 1380/1/27:
به موجب ماده 3 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوّب 1363،هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان حسب مورد،نماینده آن میباشد.بنابراین شخصیت حقوقی موقوفه از شخصیت حقوقی متولی آن مستقل است و احتیاج شخصی متولی به منزله احتیاج موقوفه نیست.به علاوه بند«2»ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 تصریح نموده«تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.»و با توجّه به اینکه ارائه خدمات پزشکی یا مداوای بیماران خارج از شمول عناوین قانون مذکور میباشد این مورد منطبق با بند«2»ماده 15 آن قانون به نظر نمیرسد.

(2) نظریّه شماره 7/8740 مورّخ 1378/12/17:
با توجّه به بندهای«2 و 3»ماده (15)قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 تنها نیاز شخصی موجر به کسب در محل اجاره میتواند از اسباب درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت باشد نه افراد مذکور در بند«3»ماده (15)همان قانون،معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد همان‌گونه که در آن ماده ذکر شده است نیاز اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/2733 مورّخ 1378/4/23:
صرف گواهی شهرداری مبنی بر اینکه مغازه مورد اجاره به علّت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد، کافی برای پذیرش دعوی تخلیه نیست بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید،پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ساختمانی را نموده و با تکمیل پرونده،متعاقبا پروانه لازم صادرخواهد نمود.

(2) نظریّه شماره 7/5339 مورّخ 1362/11/19:
مواردی که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت به پرداخت حق سرقفلی نیز حکم میدهد در مواد 15 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 تعیین شده است بنابراین صدور حکم بر تخلیه محل کسب و پیشه و تجارت به علّت نپرداختن اجاره‌بها یا به علّت تعدّی و تفریط در عین مستأجره و یا به علّت محل فساد قرار دادن عین مستأجره با تعیین حق سرقفلی برای مستأجر ملازمه نداشته و در این موارد قانونا مستأجر استحقاق دریافت چنین حقی را نخواهد داشت.

(2) نظریّه شماره 7/336 مورّخ 1360/2/8:
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت و در موارد مذکور و مصرح در قانون به مستأجر تعلق میگیرد.
بنابراین با توجّه به صراحت بند«3»ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 در صورتی که مستأجر مجاز به استفاده از عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت بوده و مورد اجاره که محل کسب یا پیشه است مناسب برای سکنی باشد،مستأجر مستحق دریافت حق کسب یا پیشه است و عدم دریافت سرقفلی از مستأجر تأثیری در قضیه ندارد.در نتیجه دادگاه باید ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه نیز حکم دهد.

(2) نظریّه شماره 7/562 مورّخ 1358/8/27:
تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند«2»ماده 15 قانون موجر و مستأجر ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد،چنانکه این معنی از صدر ماده 14 قانون موجر و مستأجر که ماده 15 آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم میشود.همچنین با توجّه به اینکه این حق به موجر داده شده،اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع.عبارت بند«2»ماده 15 مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش‌بینی نموده دلالت بر همین نظر دارد،به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلّق به غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی نمیتواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد.بنابراین در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی بنمایند درخواست آنها با مقرّرات و فلسفه بند«2»ماده 15 قانون موجر و مستأجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی منطبق نبوده و دعوی مطروحه آنان در این خصوص قابل قبول نیست.

(2) نظریّه شماره 49/59/146 مورّخ 1349/8/23:
با توجّه به مواد 576،581 و 582 قانون مدنی دعوی تخلیه ملک به عنوان احتیاج شخصی یکی از شرکاء در صورتی مسموع است که مأذون از طرف سایرین باشد.

(2) نظریّه شماره 7/8607 مورّخ 1382/4/16:
حق کسب و پیشه یا تجارت بعد از فوت مستأجر به ورّاث قانونی وی منتقل میشود در صورتی که احد از ورّاث با شخص مالک قرارداد اجاره تنظیم کند،سایر ورّاث برای برخورداری از حق قانونی خود میتوانند نسبت به سهم خود از مورد اجاره به طرفیّت مالک و ورّاث مذکور دادخواست ابطال قرارداد و الزام مالک را به تنظیم اجاره‌نامه رسمی نسبت به سهم خود بخواهند و بعلاوه میتوانند به طرفیّت وارث مورد اشاره اقامه دعوی نموده و درآمد حاصله از مورد اجاره یا اجرت المثل سهمی خود را با رعایت حق عاملیت خوانده مطالبه نمایند.

(2) نظریّه شماره 7/17804 مورّخ 1381/3/16:
آیین‌نامه موضوع ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 درباره حق کسب و پیشه تاکنون تصویب نشده است و چون قانون مالک و مستأجر مصوّب 1339 نسخ شده است ضوابط مقرّر در آن قانون نیز در این مورد قابل اعمال نمیباشد و تا موقعی که آیین‌نامه مربوط به تصویب نرسیده باید با استفاده از عرف و عادت مسلم و جلب نظر کارشناس نسبت به تعیین میزان سرقفلی اقدام نمود.

(2) نظریّه شماره 7/6136 مورّخ 1380/6/25:
استحقاق مستأجر برای برخورداری از حق کسب و پیشه یا تجارت،ارتباط با نحوه رابطه استیجاری مستأجر با مالک دارد،چنانچه رابطه استیجاری طرفین تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باشد،با توجّه به ماده واحده مصوّب 1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت،مستأجر دارای حق مذکور با رعایت ضوابط این قانون است ولی در مواردی که رابطه استیجاری طرفین تابع این قانون نباشد،مستأجر تنها دارای حقوقی خواهد بود که در قانون حاکم بر روابط طرفین برای مستأجر منظور شده است.

(2) نظریّه شماره 7/4740 مورّخ 1380/5/11:
بازداشت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر منع قانونی ندارد النهایه انجام مزایده و فروش حق مذکور برای استیفاء حقوق طلبکار بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.بنابراین اولا:اگر مزایده با رضایت مالک صورت گیرد واگذاری آن اعمّ از اینکه به خود مالک باشد یا به اشخاص ثالث،بدون اشکال است و محکوم له میتواند طلب خود را از محل فروش آن استیفاء نماید.ثانیا:در صورت احراز صحت مزایده دادگاه دستور انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت را به برنده مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادرخواهد کرد.

(2) نظریّه شماره 7/4050 مورّخ 1377/5/31:
با توجّه به ماده (62)آیین‌نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء مصوّب 1355،بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جائز است،لیکن با توجّه به اینکه فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‌نامه مذکور پیش‌بینی نشده است،چون سرقفلی حق مالی است،نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود خصوصا اینکه ممکن است این حق به علّت تخلفات مستأجر از بین برود،بنابراین قبل از تبدیل حق مالی به مال،فروش آن امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.

(2) نظریّه شماره 7/93 مورّخ 1378/3/17:
اصولا پدری که به ولایت از فرزندش که مالک مغازه است،مغازه را اداره مینماید مستأجر تلقی نمیشود و لذا حق کسب و پیشه برای وی متصور نیست تا بعد از مرگش به عنوان ماترک مابین ورّاث تقسیم شود،تنها در شرائطی که پدر همچون سایر افراد مغازه فرزندش را اجاره کرده و مانند مستأجر اجاره‌بها به فرزندش بپردازد، حق کسب و پیشه به وجود آمده و جزء ماترک متوفّی قابل تقسیم بین ورّاث خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/6475 مورّخ 1373/9/29:
هرچند در ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 گفته شده است که تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت بر مبنای اصول و ضوابطی خواهد بود که به صورت آیین‌نامه از طرف وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیّه و به تصویب کمیسیون‌های مربوطه مجلسین خواهد رسید مع الوصف تاکنون چنین آیین‌نامه‌ای به تصویب نرسیده است اما آنچه که کارشناسان در تعیین میزان حق کسب و پیشه رعایت میکنند به ترتیب عبارتست از،موقعیت مورد اجاره و شغل مستأجر،مساحت مورد اجاره،طول مدّت رابطه استیجاری،میزان اجاره‌بهای ماهانه،هزینه‌هائی که مستأجر برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره نموده،نوع بنا و موارد دیگر.

(2) نظریّه شماره 7/1352 مورّخ 1363/3/5:
قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 جز در مورد اماکنی که به منظور سکونت به اجاره داده شده یا بشوند به قوّت خود باقی میباشد و در مورد بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا مؤسّسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده میتوانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند.

(2) نظریّه شماره 7/5602 مورّخ 1359/12/21:
توقیف سرقفلی(که میزان آن به وسیله کارشناس تعیین خواهد شد)وسیله اجراء جائز است ولی چون این حق معلّق است،مادام که منجز نشده و مستقر نگردیده است انجام عملیات اجرائی مجاز نیست.

(2) نظریّه شماره 7/1460 مورّخ 1381/7/17:
دعوی مستأجر به خواسته تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر(موضوع قسمت دوّم ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356)باید به طرفیت مالک اقامه شود و اگر ملک مشاع و مالکین متعدّد باشند، دعوی باید به طرفیت تمام آنان اقامه شود زیرا هریک از مالکین مشاع به قدر السهم در عین مستأجره ذی نفع هستند.

(2) نظریّه شماره 7/5052 مورّخ 1381/6/4:
طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 حکم تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر به تقاضای مستأجر صادر میشود و هرگاه مستأجر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی،نسبت به اجراء آن اقدام نکند،حکم مزبور ملغی الاثر خواهد شد.فلسفه وضع این قسمت از مقرّرات قانونی اذن دادگاه به مستأجر است نه محکومیت وی و لذا مستأجر اختیار دارد از این جواز استفاده نکند و لذا حتّی در مواردی که مالک، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تودیع کند،مادام که مستأجر آن را اخذ ننموده و مورد اجاره را تخلیه نکرده و تحویل نداده است،میتواند از تصمیم خود عدول کند و جواز قانونی برای اجراء حکم دادگاه به تقاضای موجر(مالک)وجود ندارد.

(2) نظریّه شماره 7/4348 مورّخ 1380/10/15:
چنانچه رابطه استیجاری بین مستأجر اوّل و موجر،مشمول مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 باشد،مستأجر دوّم که در حقیقت حق کسب و پیشه را از مستأجر اوّل انتقال گرفته و با موجر سند اجاره دیگری تنظیم کرده است قائم‌مقام مستأجر اوّل است و لذا حق کسب و پیشه یا تجارت به وی تعلق میگیرد.

(2) نظریّه شماره 7/5516 مورّخ 1379/7/1:
چنانچه مستأجر،مالک کل سرقفلی مغازه مورد بحث باشد و بخواهد وفق تبصره ماده 19 قانون مالک و مستأجر سال 1356 حق سرقفلی خود را به شخص ثالث انتقال دهد نیازی به تفکیک ملک نمیباشد و صادر کردن قرار عدم استماع دعوی به لحاظ مشاع بودن ملک توجیه قانونی ندارد.

(2) نظریّه شماره 7/6800 مورّخ 1378/10/1:
اگر کسی به میل خود محل کسب و پیشه‌اش را تخلیه و به موجر تحویل دهد و چیزی مطالبه نکند این عمل ظهور در اسقاط حق او دارد و اگر ثابت شود که چنین قصدی را نداشته است و تخلیه هم به درخواست موجر بوده قانونا حق او محفوظ است.اضافه میشود اصولا حق کسب و پیشه در صورتی مطرح میگردد که موجر درخواست تخلیه،آن هم به علّت احتیاج شخصی یا احداث بنا نماید و در صورتی که موجر این درخواست را نکرده باشد و مستأجر ملک مورد اجاره را تخلیه کند چیزی به این عنوان به او تعلق نمیگیرد.

(2) نظریّه شماره 7/5962 مورّخ 1377/8/19:
چنانچه اجاره‌نامه رسمی در سال 1374 مابین موجر و مستأجر تنظیم شده،مسبوق به سابقه نباشد،تابع مقرّرات قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1365 بوده و از شمول قانون سال 1356 خارج خواهد بود و لذا نمیتوان بر مبنای مقرّرات ماده (19)قانون سال 1356 به درخواست مستأجر ترتیب اثر داد و در این صورت به درخواست مالک رسیدگی میشود.اما اگر اجاره‌نامه مذکور،مسبوق به رابطه استیجاری قبلی باشد روابط فی مابین تابع قانون سال 1356 بوده و طبق مقرّرات این قانون به درخواست مستأجر میتوان رسیدگی نمود.

(2) نظریّه شماره 7/4112 مورّخ 1372/8/12:
قطع نظر از اینکه روابط مالک اعیانی با اوقاف تابع قرارداد فی مابین میباشد اصولا نظر به اینکه مستأجر اقدام به احداث مغازه در زمینی کرده که تاکنون برای آن سند مالکیّت اعیانی صادر نشده و از طرفی مطابق مفاد ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر که جنبه امری داشته و تخطی از آن توجیه قانونی ندارد،دادگاه مکلّف است حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه اسناد رسمی را بدهد و چنانچه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی،منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود،حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.بنابراین به لحاظ اینکه با عدم صدور سند مالکیّت اعیانی برای موجر، اجراء حکم در دفترخانه اسناد رسمی غیر ممکن میباشد لذا شرائط صدور حکم بر تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند رسمی فراهم نیست و دادگاه مجاز به صدور حکم با سند عادی نمیباشد.

(2) نظریّه شماره 7/11679 مورّخ 1371/10/23:
مستأجر علاوه بر مبلغی که کارشناس یا هیأت کارشناسان به عنوان نصف حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر تعیین کرده و مورد صدور حکم قطعی قرار گرفته قانونا مستحق دریافت وجه دیگری نیست اعمّ از اینکه در طول رابطه استیجاری وجهی به نام سرقفلی پرداخت کرده باشد یا خیر.

(2) نظریّه شماره 7/662 مورّخ 1381/2/14:
اجابت تقاضای تعدادی از مالکین مشاع مبنی بر پرداخت حق کسب و پیشه و تحویل گرفتن ملک خود به طور مشاع به مستأجری که تقاضای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر از دادگاه را نموده با توجّه به ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 منع قانونی نداشته و بلا اشکال است و دادگاه میتواند با ارجاع امر به کارشناسی و تعیین حق کسب و پیشه مستأجر در مورد اجاره‌اش حکم به تخلیه مورد اجاره مستأجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه و تحویل ملک به مالکین مشاعی که حق کسب و پیشه را پرداخت نموده‌اند، صادر نماید.

(2) نظریّه شماره 7/7928 مورّخ 1380/9/11:
چنانچه موجر حق کسب و پیشه و سرقفلی را در مهلت مقرّر تودیع ننموده و مغازه نیز با صدور اجرائیّه تخلیه گردیده باشد،حکم صادره کان لم یکن بوده و وضع سابق نیز باید اعاده گردد.

(2) نظریّه شماره 7/132 مورّخ 1376/2/22:
با توجّه به اینکه در ماده (28)قانون روابط موجر و مستأجر صحبت از قطعی شدن دادنامه و ابلاغ دادنامه قطعی است و دادنامه زمانی قطعی میشود که یا مهلت تجدید نظرخواهی منقضی شده و یا پس از رسیدگی در مرحله تجدید نظر قطعی شده باشد،لذا مهلت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت عدم تجدید نظرخواهی سه ماه به اضافه بیست روز از تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی و در صورت تجدید نظرخواهی سه ماه از تاریخ ابلاغ دادنامه قطعی به موجر خواهد داد.

(2) نظریّه شماره 7/1212 مورّخ 1363/2/26:
به موجب صدر ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 که جنبه نظم عمومی دارد و از قوانین آمره است چنانچه موجر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی حق کسب و پیشه یا تجارت را در صندوق دادگستری ابداع ننماید یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر ندهد،حکم تخلیه صادره ملغی الاثر میگردد.در مورد سئوال چون فرجام‌خواهی قطع نظر از اینکه مجوز نداشته،اساسا قطعی بودن حکم را منتفی نمیسازد،لذا مورد منطبق با مقرّرات صدر ماده 28 مذکور بوده و حکم قطعی صادره با انقضاء سه ماه از تاریخ ابلاغ و عدم ایداع وجه معین در صندوق دادگستری و عدم پرداخت آن به مستأجر ظرف سه ماه مذکور ملغی الاثر خواهد بود و جهل ذی نفع به مقرّرات قانونی یا قابل فرجام اعلام نمودن حکم صادر از ناحیه مرجع رسیدگیکننده آن تأثیری در قضیه ندارد.

(2) نظریّه شماره 7/1747 مورّخ 1362/4/25:
مواردی که دادگاه وفق مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 حکم بر تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب و پیشه(شقوق ماده 15 و تبصره 1 ماده 19)میدهد حسب مورد حکم به پرداخت تمام حق کسب و پیشه یا نصف آن خواهد بود.بدیهی است با توجّه به ماده 28 قانون یاد شده صدور اجرائیّه برای تخلیه موکول به ایداع حق سرقفلی و کسب و پیشه‌ای تعیین شده بوده و حق کسب و پیشه مستقلا قابل صدور اجرائیّه و وصول نمیباشد.

(2) نظریّه شماره 7/1986 مورّخ 1361/4/15:
پس از صدور رأی دادگاه و قطعیت آن هیچ مقام و مرجعی حق ندارد در مفاد رأی تغییری داده و یا از اجراء آن جلوگیری نماید مگر در مواردی که قانون چنین اجازه‌ای را داده باشد و چنانچه چنین اجازه‌ای وجود نداشته باشد،و از موارد تصحیح حکم هم نباشد حکم قطعی باید اجراء شود.مضافا به اینکه در موارد تعیین سرقفلی اساسا بین زمان اجراء و زمان کارشناسی فاصله خواهد بود که احتمال تنزل یا ترقی سرقفلی در طول آن میرود و این مسئله نمیتواند مجوز تغییر حکم گردد.

(2) نظریّه شماره 7/1872 مورّخ 1360/7/2:
طبق قسمت اخیر ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر،موجر باید ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیّه کند و الاّ حکم تخلیه ملغی الاثر خواهد بود.لذا در صورتی که تقاضای صدور اجرائیّه ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی به عمل نیامده باشد حکم صادره ملغی الاثر است و لایحه قانونی توقف اجراء کلیّه احکام و دستورهای اجرائی دادگاه‌های صالحه و مراجع ثبتی نسبت به مورد تأثیری نمیتواند داشته باشد.

(5)«آیین‌نامه اجرائی ماده 29 قانون روابط موجر و مستأجر»در تاریخ 1356/9/3 به تصویب وزیر دادگستری رسیده و متن آن به شرح ذیل است اما از تاریخ تصویب تاکنون اجراء نشده است.
ماده 1-کارشناسانی ممکن است به کارشناسی در امور مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر انتخاب شوند که دارای شرائط زیر باشند:
1-پروانه کارشناسی آنها مربوط به امور مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر باشد.
2-حداقل پنج سال از تاریخ صدور پروانه کارشناسی آنها گذشته باشد.
3-سابقه محکومیت انتظامی از درجه سه به بالا نداشته به علاوه طی دو سال منتهی به زمان انتخاب هیچ گونه محکومیت انتظامی نداشته باشند.
ماده 2-اداره فنی وزارت دادگستری هر دو سال یک بار در بهمن‌ماه اسامی کارشناسان واجد شرائط هر حوزه را با توجه به ضوابط مذکور در ماده فوق تهیه میکند.
ماده 3-کمیسیونی مرکب از رئیس کل دادگاه استان مرکز و رئیس کل دادگاه شهرستان تهران و مدیر کل قضائی و مدیر کل دفتر تشکیلات و بودجه و رئیس اداره فنی وزارت دادگستری پس از بررسی گزارش اداره فنی اسامی کارشناسان لازم مربوط به هر حوزه را تعیین میکند و اداره فنی قبل از پایان سال صورت اسامی آنان را به دادگاه‌ها اعلام مینماید.
ماده 4-نام هریک از کارشناسان منتخب که محکومیت انتظامی پیدا کند از صورت مزبور حذف میشود و این حذف نام هم به وسیله اداره فنی به دادگاه‌های حوزه قضائی مربوط اعلام میگردد.
ماده 5-حق الزحمه کارشناسان در دعاوی موجر و مستأجر از طرف دادگاه با توجه به کمیت و کیفیت و شرائط کار و خواسته دعوی در حدود تعرفه زیر تعیین خواهد شد:
الف‌برای تعیین اجاره‌بها در موارد نامعلوم بودن میزان اجاره از سه هزار ریال تا یکصد و بیست هزار ریال.
ب‌در مورد تعمیرات از پنج هزار ریال تا یکصد و پنجاه هزار ریال.
پ‌در مورد تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت از شش هزار ریال تا دویست هزار ریال.

(2) نظریّه شماره 7/28 مورّخ 1375/4/6:
از ماده (30)قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 منع ارجاع امر به داوری در موارد مربوط به قانون یاد شده احراز نمیشود النهایه،در صورتی که رأی داور بر خلاف قوانین موجد حق باشد مورد منطبق با ماده (665)قانون آیین دادرسی مدنی(فعلا ماده 489 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوّب 1379)خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/5230 مورّخ 1362/11/10:
توافق طرفین به تخلیه مورد اجاره از طرف مستأجر مغایرتی با ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 ندارد تا قابلیت اجراء نداشته باشد و قانونا نیز تخلیه بر مبنای توافق بلا اشکال است.

(2) نظریّه شماره 7/1699 مورّخ 1362/4/30:
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق میگیرد و این حق قبل از ایجاد قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره شده باشد و مستأجر حین عقد اجاره و تنظیم سند وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه حق دریافت سرقفلی را ندارد طبق مواد 15 و 30 قانون موجر و مستأجر مصوّب 1356 هیچیک از این امور مانع از آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر کند.

(2) نظریّه شماره 7/1684 مورّخ 1362/4/15:
اولا:در مورد اماکن مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1362/2/13 مندرج در روزنامه رسمی مورّخ 1362/3/5 بدون هیچ محدودیتی در کلیّه نقاط ایران قابل اجراء است به استثنای مورد خاص ماده 14 با توجّه به تبصره ذیل آن.
ثانیا:در مورد محل کسب و پیشه و تجارت قابلیت اجراء مقرّرات قانون رابطه موجر و مستأجر مصوّب 1356 به صراحت ماده 31 همان قانون منوط به وجود یکی از دو شرط زیر است:
1-در آن نقطه قبلا مقرّرات قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب خرداد 1339 به مرحله اجراء گذاشته شده باشد.
2-لزوم اجراء قانون به شرح مذکور در ماده به وسیله وزارت دادگستری آگهی شده باشد و الاّ بر اساس قوانین و مقرّرات عمومی عمل خواهد شد.

(2) نظریّه شماره 7/5639 مورّخ 1360/12/1:
ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر برای هریک از موجر و مستأجر این حق را شناخته است که با حصول شرائط مذکور در این ماده درخواست تجدید نظر در میزان اجاره‌بها کند.توافق طرفین قرارداد اجاره مبنی بر خودداری از اعمال این حق در واقع جلوگیری از اجراء مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر بوده و مطابق ماده 30 قانون مذکور دادگاه میتواند آن را باطل و بلا اثر اعلام کند.

(2) نظریّه شماره 7/5558 مورّخ 1362/12/3:
I -در صورتی که قرارداد بعد از تصویب و اجراء قانون رابطه موجر و مستأجر مصوّب 1362 منعقد گردیده باشد با التفات به ماده 10 قانون مدنی و شمول مقرّرات قانون مذکور و قانون مصوّب 1362 چنین تعهدی معتبر بوده و دعوایی که در زمینه مطالبه وجه التزام طرح گردد قابلیت استماع دارد.
II -در صورتی که قرارداد مزبور در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 منعقد شده باشد بر اساس ماده 30 قانون اخیر الذّکر باطل و بیاعتبار خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/2268 مورّخ 1381/3/20:
نظر به اینکه شهر تهران مشمول آیین‌نامه تعدیل مال الاجاره مصوّب 1324 بوده و قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب 1339 و نیز قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب 1356 که جایگزین آن گردیده در این شهر قابل اجراء میباشد چنانچه اسلامشهر جزء محدوده قانونی شهر تهران باشد قانون مورد بحث در آنجا نیز قابل اجراء خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/7027 مورّخ 1380/7/18:
نظر به اینکه طبق ماده 31 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356،این قانون در کلیّه نقاطی که قانون سال 1339 به اجراء درآمده و از جمله مناطقی که آیین‌نامه تعدیل مال الاجاره‌ها در آن اجراء شده لازم‌الاجراء میباشد و از طرفی طبق تصویب‌نامه مورّخ 1366/5/18 هیأت وزیران،قراء و قصبات شمیرانات،تبدیل به شهرستان شمیرانات شده که رودبار قصران و کلیّه روستاهای آن یکی از دو بخش این شهرستان به مرکزیت تجریش است لذا روستای زرد بند که جزء قراء و قصبات شمیرانات بوده و در حال حاضر تابع رودبار قصران است از جمله نقاطی است که قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 در آن لازم‌الاجراء میباشد.

(2) نظریّه شماره 7/5959 مورّخ 1379/6/22:
قوانین روابط مالک و مستأجر و روابط موجر و مستاجر مصوّب سال‌های 1339 و 1356 در محل‌هایی اجراء گردیده و میگردد که لزوم اجراء قوانین مذکور حسب آگهیهای منتشره از سوی وزارت دادگستری اعلام و در محل‌های یاد شده قابلیت اجرائی پیدا کرده باشد که چون در باب شهر اهرم چنین لزومی آگهی نشده است پس قوانین فوق در آن شهر قابل اجراء نبوده و نیست و صرفا قوانین و مقرّرات مدنی و توافق طرفین و مندرجات قراردادهای منعقده بین آنان،حاکم بر روابط استیجاری موجر و مستأجر در مورد محل کسب میباشد و مقرّرات مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در آن شهر قابل اجراء نمیباشد و لذا چون طرفین در قراردادهای منعقده چنین توافق کرده‌اند که در صورتی که مالک تقاضای تخلیه کند یا مستأجر بخواهد به دیگری واگذار کند باید سرقفلی به نرخ عادلانه روز،به مستأجر پرداخت گردد،پس طبق قانون مدنی قرارداد حاکم بر روابط طرفین است و بایستی در چنین مواردی حسب نصّ قرارداد،سرقفلی به نرخ عادلانه روز به مستأجر پرداخت گردد.

(2) نظریّه شماره 7/6489 مورّخ 1378/9/1:
طبق سوابق این اداره از تاریخ اوّل آذرماه 1335 مقرّرات آیین‌نامه تعدیل مال الاجاره در قراء و قصبات شمیرانات نسبت به کلیّه مستغلات به مرحله اجراء درآمده است.همچنین بر اساس ماده 24 قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب 1339 و ماده 31 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356،اجراء قانون در نقاطی عملی است که یا مشمول آیین‌نامه تعدیل مال الاجاره مصوّب 1324 بوده و یا لزوم اجراء قانون از طرف دادگستری اعلام شده باشد و چون طبق تقسیمات کشوری شهرستان شمیرانات به مرکزیت تجریش مشتمل بر بخش‌های رودبار قصران به مرکزیت شهر فشم و لواسانات به مرکزیت شهر لواسان است،لذا شهر فشم و اوشان و میگون تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 بوده و چنانچه روابط بین موجر و مستأجر تابع این قانون باشد،مستأجر در صورت صدور حکم تخلیه در مواردی که این قانون اجازه داده،مستحق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت است.

(2) نظریّه شماره 7/797 مورّخ 1378/2/25:
نظر به اینکه شهر تهران مشمول آیین‌نامه تعدیل مال الاجاره مصوّب 1324 و قانون روابط مالک و مستأجر سال 1339 و نیز قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که جایگزین آن گردیده است بوده و این قانون و آیین‌نامه آن در تهران قابل اجراء است فلذا چنانچه روستای گلدسته در محدوده شهر تهران قرار دارد قانون موجر و مستأجر سال 1356 در آن قابل اجراء میباشد.
اضافه میشود چنانچه در یک شهر قانون موجر و مستأجر مصوّب 1356 لازم‌الاجراء باشد هر نقطه‌ای که از نظر مقرّرات شهری جزء محدوده قانونی آن شهر است قانون مذکور در آن لازم‌الاجراء است و در صورتی که در این مورد تردیدی وجود داشته باشد بهتر است از شهرداری مربوطه استعلام شود.

(2) نظریّه شماره 7/9523 مورّخ 1377/12/20:
مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت بر اساس ماده (31) این قانون فقط در نقاطی اجراء میشود که قبلا آیین‌نامه تعدیل مال الاجاره‌ها در آن اجراء میشده و یا وزارت دادگستری لزوم اجراء آن را آگهی کرده باشد،در شهرهایی که در آن‌جا آگهی مذکور منتشر شده این قانون در تمام نقاط شهر که در محدوده خدماتی شهرداری قرار گرفته باشد اجراء میگردد.در خارج از محدوده خدمات شهرداری اعمّ از اینکه مراکز صنعتی و کارخانجات باشد یا غیر آن،اجراء این مقرّرات مجوز قانونی ندارد مگر اینکه مراکز مورد بحث از توابع شهر مذکور بوده و در آگهی مربوط به آن شهر،توابع آن نیز ذکر شده باشد.

قانون روابط موجر و مستأجرمصوّب 1356/5/2

فصل اوّلکلیات

فصل دوّم‌میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن

فصل سوّم‌در تنظیم اجاره‌نامه

فصل چهارم‌موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره

فصل پنجم‌حق کسب یا پیشه یا تجارت

فصل ششم‌تعمیرات

اسامی شهرها و بخش‌هایی که از جهت اماکن کسب و پیشه مشمول قوانین«روابط مالک و مستأجر»و «روابط موجر و مستاجر» مصوّب سالهای 1339 و 1356 میشود