عدلیه | بانک قوانین و مقررات

(2) نظریّه شماره 7/10395 مورّخ 1380/11/2:
چنانچه قراردادی فاقد شرائط ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد مشمول مقرّرات این قانون نیست در مورد غرف و دکه‌های موضوع ماده واحده قانون مربوط به واگذاری منافع و تخلیه اماکن... مصوّب 1378/12/3 مجلس شورای اسلامی اعمّ از اینکه قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون سال 1376 یا بعد از آن به اجاره واگذار شده باشد مشمول مقرّرات این قانون خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/7163 مورّخ 1380/8/1:
طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر یاد شده،اجاره‌نامهی عادی باید به امضاء دو نفر شاهد برسد در صورتی که اجاره‌نامه‌ای فاقد امضاء دو نفر شاهد باشد رابطهی فی مابین تابع قانون مذکور نبوده و مرجع قضائی نمیتواند دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند

(2) نظریّه شماره 7/9772 مورّخ 1379/10/4:
نظر به اینکه مدیر و معاون مالی و اداری و عامل ذی حساب به موجب اساسنامه شرکت و به نمایندگی از جانب شخص حقوقی و به عنوان یک طرف عقد اجاره،قرارداد را امضاء نموده‌اند درحالیکه ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 صراحتا مقرّر داشته:«قرارداد اجاره باید با قید مدّت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد».بنابراین چون اشخاص یاد شده نه به عنوان شاهد بلکه به عنوان طرف قرارداد آن را امضاء نموده‌اند لذا چنین قراردادی فاقد شرط پایان ماده مذکور تلقی میشود و برای اینکه مشمول قانون مصوّب 1376 باشد باید دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد قرارداد را امضاء نمایند و در غیر این صورت چنین قراردادی با توجّه به ماده 2 قانون مذکور و تصریح بند 5 ماده 2 آیین‌نامه اجرائی آن از شمول آن قانون خارج است.

(2) نظریّه شماره 7/9113 مورّخ 1379/9/24:
چنانچه مورد اجاره به منظور اشتغال به کسب و پیشه و یا تجارت به اجاره واگذار گردیده باشد و طرفین رعایت ضوابط مقرّر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 و هم‌چنین ماده 2 آیین‌نامه اجرائی آن را ننموده باشند،روابط طرفین مشمول مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 نبوده و حسب مورد مشمول قوانین قبلی خواهد بود و صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره با احراز موجبات و شرائط مقرّر در قوانین مرقوم امکان‌پذیر خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/5135 مورّخ 1379/5/30:
چنانچه واسطه معاملات ملکی مورد اعتماد یکی از طرفین قرارداد اجاره بوده و به عنوان شاهد طرف مذکور، اجاره‌نامه را امضاء کرده باشد،با دارا بودن سایر شرائط ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 فاقد اشکال است،ولی اگر واسطه مذکور تنها به عنوان مسؤول بنگاه معاملات ملکی امضاء کرده باشد،نمیتوان آن را به عنوان شاهد مورد اعتماد موجر یا مستأجر به حساب آورد.

(2) نظریّه شماره 7/1375 مورّخ 1379/2/16:
با توجّه به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 و بند«5»و ماده 2 آیین‌نامه اجرائی چنانچه اجاره‌نامه عادی فاقد امضاء دو نفر شاهد باشد،رابطه استیجاری از شمول قانون مذکور خارج شده بر حسب مورد تابع قوانین سال‌های 1356 یا 1362 خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/3836 مورّخ 1378/7/7:
طبق ماده (2)قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376،اجاره‌نامه عادی باید به امضاء دو نفر شاهد برسد و چنانچه اجاره‌نامه فاقد امضاء گواهان طرفین باشد،رابطه فی مابین تابع مقرّرات این قانون نبوده و مرجع قضائی نمیتواند دو نفر گواه را جهت استماع اظهارات آنان در مورد حضور یا عدم حضور در زمان تنظیم اجاره‌نامه دعوت کند اساسا در این مرحله،مجالی برای احضار شهود و تحقیق از آنان وجود ندارد.

(2) نظریّه شماره 7/3615 مورّخ 1378/5/27:
با توجّه به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 و ماده 3 آیین‌نامه اجرائی آن،درخواست تخلیه نیاز به دادخواست ندارد ولی هزینه دادرسی باید برابر دعاوی غیر مالی پرداخت شود این درخواست در برگ عادی و یا فرم مخصوص مطابق ماده 10 آیین‌نامه اجرائی مصوّب 1378/2/19 هیأت وزیران منتشره در روزنامه رسمی شماره 15843-1378/4/20 باید تنظیم شود.

(2) نظریّه شماره 7/5434 مورّخ 1382/6/31:
چنانچه قرارداد عادی اجاره‌نامه بعد از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم شده و فاقد شرائط مقرّر در ماده 2 این قانون باشد،روابط طرفین تابع مقرّرات قانون مدنی و شرائط مقرّر فی مابین خواهد بود.
چنانچه ملک تجاری طبق قرارداد عادی به مستأجر اجاره داده شده و مالک مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و قرارداد فاقد شرائط مندرج در ماده 2 قانون مذکور باشد،در صورتی که مالک دادخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید،استرداد یا عدم استرداد سرقفلی،تابع شرائطی خواهد بود که در اجاره‌نامه قید شده است اما اگر تخلیه مورد اجاره موکول به استرداد سرقفلی نشده و یا مطلبی راجع بر استرداد سرقفلی ذکر نشده باشد،ظاهر بر این است که مورد اجاره به مدّت اجاره در قبال سرقفلی و اجاره‌بهای مقرّر به مستأجر،اجاره داده شده و نمیتوان مالک را مجبور به استرداد سرقفلی نمود.

(2) نظریّه شماره 7/5564 مورّخ 1381/6/20:
رسیدگی به درخواست تخلیه محل‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 و صدور دستور تخلیه حکم تلقی نمیشود تا نیاز به صدور اجرائیّه باشد و چون اجرائیّه لازم نیست به فرض اینکه اجرائیّه‌ای نیز اشتباها برای تخلیه صادر شود نباید هزینه اجرائی از آن وصول گردد.

(2) نظریّه شماره 7/30266 مورّخ 1381/5/6:
چنانچه قاضی صادرکننده دستور تخلیه متوجّه شود که صدور دستور،وفق قانون سال 1376 نبوده و مثلا از دو نفر شاهد فقط یک نفر اجاره‌نامه را امضاء کرده و یا اجاره‌نامه جدید مسبوق به سابقه بوده و این سابقه قبل از اجراء قانون سال 1376 است،میتواند از دستور صادره عدول نماید.

(2) نظریّه شماره 7/272 مورّخ 1381/2/29:
وصول نیم عشر اجرائی در دعاوی مالی یا وصول 30%اجاره‌بهای یک ماهه در دعوی تخلیه مختصّ مواردی است که پس از صدور حکم دادگاه،اجرائیّه صادر میشود چنانچه با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 تخلیه مورد اجاره حسب مورد توسط دائره اجراء ثبت یا به دستور مقام قضائی توسط ضابطین قوّه قضائیه صورت پذیرد موضوع صدور اجرائیّه منتفی است و نمیتوان مبلغ 30%اجاره‌بهای یک ماهه را از مستأجر وصول نمود مضافا به اینکه وصول هرگونه مبلغی مستلزم نصّ صریح قانونی میباشد.

(2) نظریّه شماره 7/10036 مورّخ 1380/11/1:
رئیس حوزه قضائی نمیتواند از دستور تخلیه صادره توسط دادگاه مرجوع الیه که یک دستور قضائی است و برای آن مقرّرات خاصّی وضع شده است رفع اثر نموده و یا آن را لغو نماید.

(2) نظریّه شماره 7/10295 مورّخ 1380/11/2:
دستور تخلیه اعمّ از اینکه مبنی بر رد یا قبول درخواست باشد چون حکم یا قرار تلقّی نمیشود قابل تجدید نظر نیست.

(2) نظریّه شماره 7/9148 مورّخ 1380/9/26:
در خصوص قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 رعایت تشریفات دادرسی و دعوت طرفین و تشکیل جلسه صحیح نمیباشد.

(2) نظریّه شماره 7/20 مورّخ 1380/1/7:
دستور تخلیه طبق مواد 331 و 332 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم یا قرار تلقی نمیشود و لذا کسر نمودن آن از آمار نیز نیاز به صدور قرار ندارد.با دستور دادگاه مبنی بر کسر آن از آمار،پرونده بایگانی خواهد شد.

(2) نظریّه شماره 7/8375 مورّخ 1380/8/22:
1-تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 مربوط به حالتی از روابط استیجاری است که موجر علاوه بر اجاره دادن محل کسب و پیشه به مستأجر حق کسب و پیشه را نیز به ایشان منتقل کرده است.درحالیکه ماده 9 مربوط به حالتی است که مستأجر سرقفلی به موجر نپرداخته است،به این ترتیب در حالت اوّل مستأجر مستحقّ مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز است و در حالت دوّم،استحقاق مطالبه سرقفلی را ندارد بنابراین تعارضی بین این دو مورد از قانون وجود ندارد و هرکدام در جای خود کاربرد دارد.
2-به علّت تخلّف مستأجر دائر به تعدّی و تفریط در مورد اجاره وفق حکم صادره مستأجر منحصرا آنچه به عنوان سرقفلی داده میتواند مطالبه نماید ولی باید خسارت تعدّی و تفریط را به موجر بپردازد.

(2) نظریّه شماره 7/3698 مورّخ 1379/4/28:
I -هرچند معمولا به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر دریافت مینماید سرقفلی و به مبلغی که در ازای تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستأجر داده میشود حق کسب یا پیشه یا تجارت گفته میشود ولی در بعضی از موارد و حتّی در محاورات حقوقی و نیز در قوانین مصوّب فرقی بین سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت قائل نشده‌اند(قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376)
II -آنچه که قابل توقیف و بیشتر مورد نظر است حقوقی است که مستأجر نسبت به مورد اجاره دارد و در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به نام حق کسب یا پیشه یا تجارت از آن نام برده شده است،معذلک چنانچه مالک نیز بدهکار بوده و علاوه بر مالکیّت عین،مالک منافع محل تجاری باشد و به عبارت دیگر سرقفلی مغازه نیز متعلّق به مالک باشد،طلبکار میتواند عین و منفعت محل تجاری را یکجا توقیف نماید یا فقط سرقفلی آن را توقیف کند.
III -فایده توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر زمانی فعلّیت پیدا میکند که مالک مورد اجاره در قبال تخلیه آن حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را پرداخت نماید در این صورت معادل طلب طلبکار از حق کسب یا پیشه یا تجارت مذکور به وی داده میشود و به هرحال زمانی که حق مذکور به پول تبدیل شود طلبکار امکان استفاده از آن را پیدا میکند.

(2) نظریّه شماره 7/1935 مورّخ 1381/5/29:
نظر اکثریت:اگر رابطه اجاری بین موجر و مستأجر مشمول مقرّرات مصوّب 1356 باشد تجدید قرارداد در سال 1377 آن را از شمول آن قانون خارج نمیکند.
نظر اقلیت:در صورتی که تجدید قرارداد بر اساس شرائط شکلی قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد تابع قانون اخیر الذّکر خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/4459 مورّخ 1381/5/6:
با عنایت به ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 اماکنی که قبل از تصویب این قانون اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقرّرات حاکم بر آن خواهد بود و لذا با توجّه به مصوّبه مورّخ 1369/10/25 مجمع تشخیص مصلحت نظام،مستأجر محل کسب و پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 باشد اعمّ از اینکه سرقفلی پرداخت کرده یا نکرده باشد هنگام تخلیه به لحاظ مواد 14،15،18،19 مستحقّ دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت به نرخ روز است.

(2) نظریّه شماره 7/11226 مورّخ 1380/11/28:
اولا:در مورد مغازه،چنانچه مورد اجاره قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 به اجاره داده شده باشد روابط طرفین تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 در مورد محل‌های تجاری است در غیر این صورت تابع قانون سال 1376 خواهد بود.
ثانیا:در خصوص منزل مسکونی نیز چنانچه منزل به عنوان انبار کالای تجاری اجاره شده باشد مورد اجاره تابع محل‌های تجاری به صورت انبار خواهد بود در غیر این صورت،منزل مسکونی تلقّی و تابع قانون مربوط به آن میباشد.

(2) نظریّه شماره 7/12486 مورّخ 1379/12/15:
با توجّه به ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 کلیّه اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده اعمّ از اینکه بعد از تصویب این قانون،اجاره‌نامه مربوط تمدید شده یا نشده باشد از شمول مقرّرات این قانون خارج بوده و حسب مورد مشمول مقرّرات حاکم بر آن خواهد بود.

(2) نظریّه شماره 7/3782 مورّخ 1379/4/21:
وجود رابطه استیجاری قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 با توجّه به ماده 11 قانون و بند«1»ماده 2 آیین‌نامه اجرائی،موجب خروج رابطه استیجاری از شمول مقرّرات قانون مذکور است هرچند قرارداد جدید بعد از لازم‌الاجراء شدن این قانون تنظیم و به آن اشاره نشده باشد.

(2) نظریّه شماره 7/2568 مورّخ 1378/5/7:
چنانچه محل کسب یا پیشه یا تجارت بعد از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376،از طرف مستأجر،بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود،مورد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 بوده و در صورت صدور حکم تخلیه به علّت انتقال به غیر مستأجر یا متصرّف بر حسب مورد مستحقّ نصف حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود و چنانچه احراز شود که مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را به متصرّف واگذار نموده است،متصرّف مستحقّ دریافت نصف حق کسب و پیشه تعیین شده خواهد بود و امّا اگر مستأجر با موافقت موجر مورد اجاره را که قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون سال 1376 در اجاره داشته،به غیر واگذار نموده باشد رابطه متصرّف یا مستأجر جدید یا موجر طبق بند«2»آیین‌نامه اجرائی باز هم تابع قانون سال 1356 خواهد بود و موجر به لحاظ انتقال به غیر حق درخواست تخلیه را ندارد.

(2) نظریّه شماره 7/4891 مورّخ 1376/8/19:
احراز رابطه استیجاری قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 موجب شمول قانون لازم‌الاجراء قبلی در خصوص مورد میشود و لو اینکه بعد از لازم‌الاجراء شدن قانون جدید سند رسمی یا عادی فی مابین تنظیم گردیده باشد.

قانون روابط موجر و مستأجرمصوّب 1376/5/26

فصل اوّل‌روابط موجر و مستأجر

فصل دوّم‌سرقفلی